Дело в деталях. Что мешает управляющим компаниям стать прибыльными

Рынок управления многоквартирными домами многие его участники называют «планово-убыточным». Однако при этом число фирм, получивших лицензии, растёт. Почему такое происходит и как работать в прибыль для всех, узнавали на примере предприятия «ТЕХНО-Р» и его руководителя Александра Артамонова.

Оставить на развитие

Когда мы подъезжали к офису, расположенному в районе ул. Билибина, то воображение рисовало большую приёмную, просторный кабинет с дорогой мебелью. Воображение сильно обмануло. Аккуратно, без излишеств. Атмосфера рабочая. В коридоре отчётность по каждому дому. Сразу интересуюсь у руководителя Александра Артамонова: «Управление многоквартирным домом может быть рентабельным бизнесом?» Однако он концентрирует внимание на другом:

«Многие, приходя в сферу ЖКХ, считают, что тут можно быстро заработать. На самом деле, ЖКХ — социально-направленный бизнес. За нами жители, которые через окна своих домов постоянно, вольно-невольно, наблюдают. Видят сотрудников, чем они заняты. И наша задача убедить жителей в том, что наши интересы совпадают. Сделать это за короткое время невозможно. Это кропотливый труд, основанный на взаимном доверии. Будь единственной нашей целью извлечение прибыли, наверное, компания уже не работала бы на рынке. Но и в минус если работать, то развития никакого не будет».

Развитие и управляющая компания. Зачастую эти термины не вяжутся между собой для рядового жителя. На словах звучит красиво: «баланс интересов», «доверие», «честность». Но неужели такое возможно в реальной, а не в иллюзорной действительности? Чуть позже Александр Артамонов признаёт, что у такого подхода есть альтернатива, которая, чего уж скрывать, порой имеет место.

«Теоретически и я мог прийти на три года, снять сливки, убить дома окончательно и идти рушить другие дома. Но я здесь живу, знаю всех старших в домах, многих собственников. Я не могу так поступить».

Война дельте

Хороший человек, как известно, не профессия. Если «ТЕХНО-Р» — финансово успешная компания, то она должна опираться на что-то. Вместо ответа Александр Артамонов демонстрирует графики энергопотребления и водопотребления. В управляющей компании объявили войну «дельте» — разнице между показаниями потребления электроэнергии по общедомовому счётчику и сумме показаний в квартирах. Сначала проверили все технические паспорта на предмет правильности начислений площадей лестничных клеток и подвалов, где-то пришлось исправлять площади мест общего пользования. 

Следующая мера — работа с собственниками по замене приборов учета, у которых закончился срок эксплуатации. У многих стоят устаревшие приборы учёта 70-80-х гг., у которых класс точности не соответствует нормативам. Ещё одна мера — поиск случаев воровства. После анализа и проработки всей информации, выходят на место и проверяют правильность подключения, посторонние врезки. В некоторых случаях можно устанавливить контрольный прибор учёта и, если видна разница, то уже работать с нарушителем.

Есть случаи, когда при чёткой работе УК с собственниками достигается ситуация, при которой реальное потребление за ОДН ниже нормативных показаний. И УК производит начисление по реальным показателям, но при данной ситуации собственники проводят свою часть работы — производят съём показаний приборов учёта одновременно. 

Сама же разница в показателях, та самая дельта, не ложится на плечи собственников. Она компенсируется за счёт средств, собранных на содержание и ремонт.

«У нас остается 5-7 домов, где УК каждый месяц в убытках на 10000-15000 руб. Их постепенно «вычёсываем». Работа эта непростая, требует много времени. Бывают случаи, когда к дому подсоединены соседние подземные паркинги или соседние светофоры», — поясняет Александр Артамонов.

Отдельная стезя — работа с должниками. С каждым приходится общаться лично. Обычный человеческий разговор, не как коллектор с должником, порой, становится переломным.

«Спрашиваю у собственника одного: почему не платите? Он мне в ответ — работы нет. Он по профессии учитель, сократили, — рассказывает руководитель управляющей компании. — Пригласил, поговорили. Взяли его в штат мастером, проработал год, получал постоянную зарплату, оплатил все долги. Сейчас продал квартиру и уехал на родину».

Не все калужане могут оплатить ЖКХ онлайн, начислят ли пени за просрочку? Подробнее

Главный приоритет — снижение расходов на эксплуатацию. Других возможностей для высвобождения средств для управляющей компании не существует. Потому, например, окна поменяли на стеклопакеты в доме, который был разобран нами на атомы в части расходов на содержание и ремонт. Планируется, что в этом году доля подъездов со стеклопакетами будет доведена до 50%. Они в обслуживании гораздо экономичнее, в частности, с точки зрения энергоэффективности они дадут фору традиционным оконным рамам. И собственники начинают бережнее относиться к своему общему имуществу. 

Если где-то на территории, подведомственной её УК, лампочка горит в неположенном месте или в неположенное время, ответственным мало не покажется.

«Мелочи, скажете? А если помножить эти мелочи на 325 подъездов, сколько сил и средств можно сэкономить? И отправить, что важно, не себе в карман, а на развитие. Причём иногда вполне себе фундаментальное». 

Страдают от такого подхода не только подчинённые, которым не схалтурить лишний раз, но и подрядчики. Не так давно в управление перешёл дом с капремонтом системы канализации. Работы уже исполнены на 50%. В прежней компании никто не контролировал данный ремонт. Подрядчик даже не установил электрический прибор учёта для своих нужд. С ним заключили соглашение о возмещении затрат за потребленную электроэнергию. 

«Поставили подрядчику ультиматум: пока не установишь ревизии на системе канализации на каждом повороте работы приняты не будут. Бесплатно сделаешь. Сделал, — вспоминает Артамонов. — Увы, у нас так всегда. Сначала делаем, потом думаем».

С капитальным ремонтом в его современно представлении, по мнению Артамонова, очень поспешили. Он вспоминает Германию, где к санации жилых домов население подводили 17 лет. Все дома тщательно обследовали, изучили каждый квадратный метр, энергосберегающие мероприятия предусмотрели.

«Для проведения качественного капремонта необходимо учесть все недостатки конструктивных элементов и инженерных коммуникаций дома в части энергоэффективности, предусмотрев создание новых технических характеристик. Исполнитель должен соответствовать тендерным критериям: иметь оснащенную материально-техническую и производственную базу. С условиями контракта нужно ознакомить жителей ремонтируемых домов. Обеспечить экономическую ответственность исполнителя. Все эти вопросы до ремонта должны обсуждаться с собственниками и управляющей компанией. Каждый жилой дом — живой организм, работающий в беспрерывном цикле, имеет свою «историю болезни» и не владея этой информацией, невозможно качественно устранить имеющиеся дефекты».

От долгов к прибыли

На вопрос, достаточно ли сумм, которые получают управляющие компании, Александр Артамонов приводит пример.

«Видел такую картину. Два дома стоят. Первый — идеально чистый, всё убрано. Второй — будто заброшенный. Ламп у подъездов нет, тропинка заросла мусором. Рассказали, спустя пару лет, что жители второго дома ждали-ждали и поняли — больше поблажек не будет. И только после этого начали действовать, сейчас их дом не хуже первого».

Ещё один пример, только уже из практики «ТЕХНО-Р». Был подъезд как подъезд, не лучше и не хуже других. Но вот жильцы решили его облицевать дорогой плиткой. Сами скинулись деньгами. Попросили руководителя УК прислать сотрудников и мастеров на помощь. Александр Артамонов не отказал. Вот она синергия управляющей компании и собственника.

И всё-таки, управление МКД может быть рентабельным бизнесом? По мнению Александра Артамонова, управляющие компании могут нормально работать, могут зарабатывать. Если есть доверие внутри, и никто не мешает извне. 

«Да, мы всё ещё по большей части латаем дыры, спешим, ошибаемся. Но есть и положительные моменты. Главное — быть честными с жильцами. Я всегда своим сотрудникам говорю — вы не обманывайте. Если честно поступаете, где-то ошибётесь, люди это простят. Они понимают, что не всё бывает гладко, бывают недочёты. Но почему мы сейчас не видим активного собственника? Это всё потому, что его несколько раз обманули. С тем же капитальным ремонтом. И он больше не верит. И я понимаю его. Здесь нужно день за днём восстанавливать доверие. Не на словах, а делом показывать». 

Значит, всё-таки могут зарабатывать. Не миллионы, конечно, как принято считать. В структуре расходов по стандартной пятиэтажке, доля, отщепляемая УК на содержание управленческого аппарата, — 10%. Очень скромно. 

Многие предвзято относятся к управляющим компаниям. Не только из-за того, что ждут подвоха. Порой, ещё и из-за того, что они даже свои успехи прячут. Пример им стоит брать с подхода Александра Артамонова. Не только в части менеджмента, но и в части готовности делиться своими практиками. Тогда и люди потянутся, и общественное мнение будет чуть лояльнее к ключевым игрокам рынка управления МКД.