aif.ru counter
81

Всё начинается с собственника. Какие проблемы решают управляющие компании

Рынок коммунальных услуг всегда интересуют потребителей. Именно здесь поступает много жалоб и недовольств. Как работают современные управляющие компании и с каким трудностями они сталкиваются, рассказал руководитель ООО «Техно-Р» Александр Артамонов.

Командная работа

— Александр Евгеньевич, вы один из самых молодых директоров управляющих компаний. Как вы оказались в этой сфере?

— Будучи заместителем директора строительной фирмы, познакомился с учредителем управляющей компании «Техно-Р». Они как раз находились в поисках нового директора для своей организации. Мне предложили, я согласился.

 

У меня в подчинении сразу оказались 28 человек и 37 многоквартирных домов в управлении. Поначалу казалось, что всё не так сложно. Основная работа виделась в двух направлениях: заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и по графику производить текущий ремонт. Но оказалось, что самое сложное — это отладить взаимоотношения с собственниками и советами домов. Пресловутый человеческий фактор в нашей работе оказался на первом месте.

Досье
Александр Артамонов родился 21 декабря 1983 года в городе Людиново. В 2006 году с отличием окончил Российский Государственный Социальный Университет по специальности администрирование в социальной сфере. С 2006 по 2009 учился в аспирантуре по направлению «Экономика и управление народным хозяйством». С 2011 года является директором управляющей компании «Техно-Р». Женат, имеет двух детей.

— С какими проблемами чаще всего приходят к вам собственники?

— Самая больная проблема — и для нас, как для управляющей компании, и для населения –капитальный ремонт. На приём идут старшие по домам, просят ускорить работы через суд. Обращаются и те, кто опасается, что пропадут их деньги из фонда капитального ремонта. 15 наших домов открыли спецсчета, владельцами которых является региональный оператор; ведётся работа по формированию спецсчетов, где владельцем будет управляющая компания. Я такую инициативу только приветствую. Вообще, считаю, что с организацией фонда капитального ремонта торопились: и по самой организации (вспомните неразбериху с платёжками за капремонт), и с разъяснительной работой для населения (до сих пор у многих нет ясности, куда идут деньги, как и когда можно ими распорядиться).

Если не проявлять инициативу по принятию решений, даже самая замечательная управляющая компания не помощник.

— Александр Евгеньевич, общение с людьми — это непросто. Сферу ЖКХ считают едва ли не самой коррумпированной. Из-за этого объяснить те или иные затраты на выполнение работ бывает очень непросто.

— Что касается коррумпированности ЖКХ, о чём говорят многие, может и имеет место, но что касается сферы управления МЖД, то здесь никакой такого нет. Идёт повседневный труд на благо наших собственников. Управляющие компании не получают никаких субсидий из бюджетов и существуют только на средства собственников.

Экзамен ЖКХ

— Ваша УК успешно прошла процесс лицензирования. Как он проходил?

— В начале 2015 года я подал заявление на получение квалификационного аттестата. Прошёл тестирование из 100 вопросов, которые касались технических нормативов, знания различных законодательных актов в сфере ЖКХ — всего того, без чего не обойтись в управлении многоквартирными домами. Я получил 98 баллов при необходимом минимуме в 86. Ещё один важный этап лицензирования — прозрачность информации по финансово-хозяйственной деятельности по всем домам в Интернете. Получение лицензии даже в большей степени зависело именно от наличия этой информации на сайте «Реформа ЖКХ».

За работу управляющая компания неоднократно получала благодарности.
За работу управляющая компания неоднократно получала благодарности. Фото: Управляющая компания «Техно-Р»

— Что-то существенно изменилось в вашей работе после получения лицензии?

— Безусловно. Лицензирование подстегивает нас работать качественнее, тем более что ужесточились штрафы по неисполнению предписаний за ненадлежащее содержание жилищного фонда и составляют 250-300 тыс. рублей на юридическое лицо. В этих условиях мы должны ответственнее подходить и к выборам подрядчика, и к качеству работ, которые мы выполняем своими силами. Жилищная инспекция досконально проверяет жалобы собственников. Несколько предписаний с их стороны — мы этот дом из управления теряем, а потеряв определённое количество домов, можем остаться без лицензии. Но пока мы свои не теряем, а наоборот, приобрели в управление пять домов — из числа тех, которые остались без управляющих компаний.

— А с какими проблемами чаще всего обращаются люди?

— Нахожусь, своего рода, на передовой. Каждый день я общаюсь с собственниками. Обращаются иногда с проблемами, иногда с претензиями, а иногда с благодарностью. Бывает, обращаются собственники других домов с просьбой поменять УК. И тут важно понимать: они хотят улучшить своё жильё или у них совсем другие «непонятные» цели.

Пожилые люди, как правило, приходят на личный приём. Они так воспитаны, и они так привыкли. С ними общение происходит с глазу на глаз. Это занимает очень много времени, но без этого нельзя понять суть проблемы. Личные приёмы я провожу каждую неделю.

Существует одна проблема — некоторые собственники считают, что их проблема должна решаться по щелчку. А работы требуют больших вложений. Потому разъясняем, что надо протокольно оформлять работы и указывать источник финансирования. Кто-то относится с пониманием, а кто-то считает, что ему должны.

Есть такой контингент собственников — не конфликтные, доброжелательные, которые в нашей работе замечают не только негатив, но и позитив. Они тоже звонят и говорят спасибо за работу. Эти слова дорого стоят!

Тонкости работы

— Ваша управляющая компания также осуществляет работы по благоустройству придомовых территорий…

— Что касается вопрос благоустройства, то следует разделять дома, под которыми сформирован земельный участок и он входит в состав общего имущества, и те, где территория находится в муниципальной собственности. В первом случае работы проводятся за счёт средств собственников и при наличии протокола общего собрания собственников.

Только одна статья расходов, по которой УК может проводить работы по благоустройству, — «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома». На данный момент тариф составляет чуть менее 2 руб. за кв. м. Этих денег не хватает на проведение ремонтов внутри дома, а тем более дорогостоящие работы по благоустройству. В настоящее время УК может на эти средства отремонтировать лавочку или покрасить детский снаряд.

— Существует также ещё проблема общедомовых нужд (ОДН) и должники. Как это решается? 

— Другая серьёзная проблема — неплатежи населения за услуги ЖКХ. Практически в каждом доме есть крупный неплательщик с долгом от 100 тыс. рублей. Мы вынуждены в отношении их подавать иски в суд. Результаты, которые бы подстегивали работников управляющих компаний проводить по таким случаям претензионную работу, очень слабые, скажу честно. У меня в практике есть только один показательный пример, когда из долга в 500 тыс. рублей судебным приставам удалось взыскать сразу 200 тыс. рублей в пользу управляющей компании. С теми, кто не платит за предоставленные услуги, надо поступать, на мой взгляд, жёстче.

Больше всего вопросов от жильцов касаются капитального ремонта.
Больше всего вопросов от жильцов касаются капитального ремонта. Фото: Управляющая компания «Техно-Р»

Пытаемся как-то сдвинуть с мёртвой точки и проблему установки приборов учёта. Дело в том, что большая часть нашего жилфонда — дома 60-80-х годов, которые технически не рассчитаны на установку измерителей с высоким классом точности. Перед установкой таких приборов должен быть проведён капитальный ремонт. У меня есть положительный пример решения такой проблемы. Так, на улице Пионерской провели общее собрание и решили заменить все индивидуальные приборы учёта на новые. Старшие по подъездам ежемесячно в один и тот же день фиксируют показания у всех. Затем старший по дому совместно с сотрудником управляющей компании снимает показания общедомового счётчика. Схема на первый взгляд кажется сложной, но работает на потребителей. Проблема высоких ОДН остаётся в тех домах, где не у всех жильцов есть индивидуальные приборы учёта. За таких недобросовестных потребителей приходится платить остальным жильцам.

— Что советуете делать собственникам в таких ситуациях?

— Важно понять: не управляющая компания принимает решение о том, что будет с вашим домом, когда, в какие сроки и в каких объёмах. Мы идём вслед за пожеланиями собственников. Вы собственники — вам решать. Поэтому, если не будет вашей инициативы — не будет ничего.

Часто приходится слышать упрёки в отношении управляющих компаний: тарифы растут, мы платим, а нам ничего не делают. В ответ на подобные претензии мне хочется спросить: а вы собрание собственников провели, решение о проведении тех или иных работ приняли? Все начинается с собственников. Если им некогда, лень или они нашли ещё сто причин не проявлять инициативу по принятию решений, даже самая замечательная управляющая компания им не помощник.

На правах рекламы

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно



Топ 5 читаемых

Самое интересное в регионах