Всё начинается с собственника. Какие проблемы решают управляющие компании

Рынок коммунальных услуг всегда интересуют потребителей. Именно здесь поступает много жалоб и недовольств. Как работают современные управляющие компании и с каким трудностями они сталкиваются, рассказал руководитель ООО «Техно-Р» Александр Артамонов.

Командная работа

— Александр Евгеньевич, вы один из самых молодых директоров управляющих компаний. Как вы оказались в этой сфере?

— Будучи заместителем директора строительной фирмы, познакомился с учредителем управляющей компании «Техно-Р». Они как раз находились в поисках нового директора для своей организации. Мне предложили, я согласился.

У меня в подчинении сразу оказались 28 человек и 37 многоквартирных домов в управлении. Поначалу казалось, что всё не так сложно. Основная работа виделась в двух направлениях: заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и по графику производить текущий ремонт. Но оказалось, что самое сложное — это отладить взаимоотношения с собственниками и советами домов. Пресловутый человеческий фактор в нашей работе оказался на первом месте.

— С какими проблемами чаще всего приходят к вам собственники?

— Самая больная проблема — и для нас, как для управляющей компании, и для населения –капитальный ремонт. На приём идут старшие по домам, просят ускорить работы через суд. Обращаются и те, кто опасается, что пропадут их деньги из фонда капитального ремонта. 15 наших домов открыли спецсчета, владельцами которых является региональный оператор; ведётся работа по формированию спецсчетов, где владельцем будет управляющая компания. Я такую инициативу только приветствую. Вообще, считаю, что с организацией фонда капитального ремонта торопились: и по самой организации (вспомните неразбериху с платёжками за капремонт), и с разъяснительной работой для населения (до сих пор у многих нет ясности, куда идут деньги, как и когда можно ими распорядиться).

Если не проявлять инициативу по принятию решений, даже самая замечательная управляющая компания не помощник.

— Александр Евгеньевич, общение с людьми — это непросто. Сферу ЖКХ считают едва ли не самой коррумпированной. Из-за этого объяснить те или иные затраты на выполнение работ бывает очень непросто.

— Что касается коррумпированности ЖКХ, о чём говорят многие, может и имеет место, но что касается сферы управления МЖД, то здесь никакой такого нет. Идёт повседневный труд на благо наших собственников. Управляющие компании не получают никаких субсидий из бюджетов и существуют только на средства собственников.

Экзамен ЖКХ

— Ваша УК успешно прошла процесс лицензирования. Как он проходил?

— В начале 2015 года я подал заявление на получение квалификационного аттестата. Прошёл тестирование из 100 вопросов, которые касались технических нормативов, знания различных законодательных актов в сфере ЖКХ — всего того, без чего не обойтись в управлении многоквартирными домами. Я получил 98 баллов при необходимом минимуме в 86. Ещё один важный этап лицензирования — прозрачность информации по финансово-хозяйственной деятельности по всем домам в Интернете. Получение лицензии даже в большей степени зависело именно от наличия этой информации на сайте «Реформа ЖКХ».

— Что-то существенно изменилось в вашей работе после получения лицензии?

— Безусловно. Лицензирование подстегивает нас работать качественнее, тем более что ужесточились штрафы по неисполнению предписаний за ненадлежащее содержание жилищного фонда и составляют 250-300 тыс. рублей на юридическое лицо. В этих условиях мы должны ответственнее подходить и к выборам подрядчика, и к качеству работ, которые мы выполняем своими силами. Жилищная инспекция досконально проверяет жалобы собственников. Несколько предписаний с их стороны — мы этот дом из управления теряем, а потеряв определённое количество домов, можем остаться без лицензии. Но пока мы свои не теряем, а наоборот, приобрели в управление пять домов — из числа тех, которые остались без управляющих компаний.

— А с какими проблемами чаще всего обращаются люди?

— Нахожусь, своего рода, на передовой. Каждый день я общаюсь с собственниками. Обращаются иногда с проблемами, иногда с претензиями, а иногда с благодарностью. Бывает, обращаются собственники других домов с просьбой поменять УК. И тут важно понимать: они хотят улучшить своё жильё или у них совсем другие «непонятные» цели.

Пожилые люди, как правило, приходят на личный приём. Они так воспитаны, и они так привыкли. С ними общение происходит с глазу на глаз. Это занимает очень много времени, но без этого нельзя понять суть проблемы. Личные приёмы я провожу каждую неделю.

Существует одна проблема — некоторые собственники считают, что их проблема должна решаться по щелчку. А работы требуют больших вложений. Потому разъясняем, что надо протокольно оформлять работы и указывать источник финансирования. Кто-то относится с пониманием, а кто-то считает, что ему должны.

Есть такой контингент собственников — не конфликтные, доброжелательные, которые в нашей работе замечают не только негатив, но и позитив. Они тоже звонят и говорят спасибо за работу. Эти слова дорого стоят!

Тонкости работы

— Ваша управляющая компания также осуществляет работы по благоустройству придомовых территорий…

— Что касается вопрос благоустройства, то следует разделять дома, под которыми сформирован земельный участок и он входит в состав общего имущества, и те, где территория находится в муниципальной собственности. В первом случае работы проводятся за счёт средств собственников и при наличии протокола общего собрания собственников.

Только одна статья расходов, по которой УК может проводить работы по благоустройству, — «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома». На данный момент тариф составляет чуть менее 2 руб. за кв. м. Этих денег не хватает на проведение ремонтов внутри дома, а тем более дорогостоящие работы по благоустройству. В настоящее время УК может на эти средства отремонтировать лавочку или покрасить детский снаряд.

— Существует также ещё проблема общедомовых нужд (ОДН) и должники. Как это решается? 

— Другая серьёзная проблема — неплатежи населения за услуги ЖКХ. Практически в каждом доме есть крупный неплательщик с долгом от 100 тыс. рублей. Мы вынуждены в отношении их подавать иски в суд. Результаты, которые бы подстегивали работников управляющих компаний проводить по таким случаям претензионную работу, очень слабые, скажу честно. У меня в практике есть только один показательный пример, когда из долга в 500 тыс. рублей судебным приставам удалось взыскать сразу 200 тыс. рублей в пользу управляющей компании. С теми, кто не платит за предоставленные услуги, надо поступать, на мой взгляд, жёстче.

Пытаемся как-то сдвинуть с мёртвой точки и проблему установки приборов учёта. Дело в том, что большая часть нашего жилфонда — дома 60-80-х годов, которые технически не рассчитаны на установку измерителей с высоким классом точности. Перед установкой таких приборов должен быть проведён капитальный ремонт. У меня есть положительный пример решения такой проблемы. Так, на улице Пионерской провели общее собрание и решили заменить все индивидуальные приборы учёта на новые. Старшие по подъездам ежемесячно в один и тот же день фиксируют показания у всех. Затем старший по дому совместно с сотрудником управляющей компании снимает показания общедомового счётчика. Схема на первый взгляд кажется сложной, но работает на потребителей. Проблема высоких ОДН остаётся в тех домах, где не у всех жильцов есть индивидуальные приборы учёта. За таких недобросовестных потребителей приходится платить остальным жильцам.

— Что советуете делать собственникам в таких ситуациях?

— Важно понять: не управляющая компания принимает решение о том, что будет с вашим домом, когда, в какие сроки и в каких объёмах. Мы идём вслед за пожеланиями собственников. Вы собственники — вам решать. Поэтому, если не будет вашей инициативы — не будет ничего.

Часто приходится слышать упрёки в отношении управляющих компаний: тарифы растут, мы платим, а нам ничего не делают. В ответ на подобные претензии мне хочется спросить: а вы собрание собственников провели, решение о проведении тех или иных работ приняли? Все начинается с собственников. Если им некогда, лень или они нашли ещё сто причин не проявлять инициативу по принятию решений, даже самая замечательная управляющая компания им не помощник.

На правах рекламы